vissza a főoldalra

 

 

 2017.01.20. 

Nemzetközi szinten is élre törhetünk

Egyesületünk vállalatai egymillió négyzetméternyi ingatlan felépítésére és mindösszesen 1,75 milliárd eurót meghaladó beruházásra számítanak

Milyen évet zár az ingatlanpiac? Folytatódik idén a fellendülés? A lakás-, vagy az irodapiacon várhatóak jelentősebb beruházások? Magyarországon alacsonyabb áron lehet befektetni, mint a V4-ek többi államában? Többek közt ezekre a kérdésekre válaszolt Dr. Takács Ernő, az Ingatlanfejlesztői Kerekasztal Egyesület elnöke.

 Még tavaly közöltek egy jelentést, miszerint megtörtént a trendforduló, ami 1 millió négyzetméternyi fejlesztést, hatalmas beruházásokat jelent. A gazdasági növekedés hatására lendült föl az ingatlanpiac?

 – Több tényező, makrogazdasági körülmény, egyes szektorokra vonatkozó szabályozás együttes pozitív hatása befolyásolta kedvezően az ingatlanpiacot 2016-ban, és minden bizonnyal idén is. Elsőként a makrogazdasági helyzetet kell kiemelni, a stabil költségvetést, az államadósság kezelését, s ezeknek köszönhetően a bóvli kategóriájából befektetésre ajánlott kategóriába sorolták föl a magyar állampapírokat. Emellett a különböző kormányzati intézkedések következtében egyes ingatlanpiaci szektorok erőteljesen növekedtek. Ide tartozik, hogy a csokkal új vásárlói réteg jelent meg a lakáspiacon, az új lakás áfájának 5%-ra való csökkentése miatt pedig megéri lakóprojektekbe kezdeni. Óriási lendületet kapott az új lakások építése, aminek a hatását idén és jövőre lehet majd realizálni, hiszen ezeknek a projekteknek az átfutási ideje másfél év – ennyi idő kell, míg megtörténik a tényleges átadás és a végleges adásvételi szerződés megkötése. Ezenkívül voltak olyan körülmények is, melyek a kormánytól és a költségvetéstől függetlenül kedvezően hatottak az ingatlanpiacra; ilyen az alacsony kamatkörnyezet, nevezetesen bankok által fizetett betéti kamatok és a jegybanki alapkamat is nagyon alacsony, ezért kicsit nagyobb kockázat vállalása mellett a nagyobb hozamért egyre többen fektetnek ingatlanba, vagy kereskedelmi ingatlanokat vásárolnak. Az állampapírhozamok is leestek, így akinek volt megtakarítása, az az ingatlanpiac felé fordult. Ezt bizonyítja, hogy 2016 rekordév volt az ingatlanbefektetési piacon is. Több mint 1,7 milliárd eurónyi befektetési tranzakció született, ami a valaha mért legmagasabb tranzakciós volument is meghaladja. Olyan tranzakciókról van szó, mikor például egy bérlőkkel rendelkező irodaházat vagy egyéb kereskedelmi ingatlant vagy egy ipari ingatlant, egy logisztikai központot megvásárol a tulajdonosától egy intézményi befektető – például ingatlanalap – a bérleti díjbevételből számított hozam reményében. Tehát ezek a tényezők okozták a tavalyi kiugró eredményt és alapozzák meg az optimizmust a 2017-es évre vonatkozólag.

 A lakás-, vagy az irodapiacon tapasztalható a nagyobb föllendülés?

 – Ezen a szakértők is vitatkoznak, mert igen nehéz a két alágazatot összehasonlítani. A lakáspiac jellemzően hazai természetes személyek számára állít elő új lakásokat. Míg az irodapiac gazdasági vállalkozások részére épít irodaházakat, és ezt követően intézményi befektetők számára értékesíti azokat. Tehát eltérő az ügyfélkör, az árazás, a volumen. Tény azonban, hogy hazánk közelebb került a fejlettebb ingatlanpiacú országokhoz, ahol jellemzően ez a két alágazat uralja a piacot. Közeledünk ahhoz az európai trendhez, miszerint a lakásipar, a lakáságazat és az irodapiac határozza meg az adott ország ingatlanpiaci teljesítményét. Az arányokat tekintve: a befektetési piacon természetesen az iroda van többségben, ugyanakkor sokkal több új lakás épül, mint irodaépület. Így közel azonos a jelentősége a két szektornak.

 Azt veszem észre, hogy sok fővárosi üres telken kezdődik meg az építkezés, s nagy táblán hirdetik, hogy mekkora ingatlan épül, mennyi lakással – négyzetméterre lebontva –, s hol lehet érdeklődni. El lehet mondani, hogy a válság után megváltozott a lakáspiaci szemléletmód, főleg ha az előértékesítés idejére gondolunk?

 – Korábban annyira olcsó hitelek, források jellemezték a piacot, hogy a fejlesztők spekulatív módon kezdték el a többlakásos épületek megvalósítását, s már állt a szerkezet, mikor megkezdődött az értékesítés. Sőt voltak olyan projektek, ahol már a mintalakásokat is megtekinthették az érdeklődők. Keresleti oldalon pedig a tömeges devizahitel-felvételekkel jócskán volt érdeklődés. A későbbiekben az elszállt árfolyamok következtében ugyanilyen gyorsan le is állt a lakásfinanszírozás, és egészen 2014 végéig az újlakás-piac visszaesése volt tapasztalható. A lakásépítési áfa 2016 és 2019 között 27%-ról 5%-ra történő csökkentése kétségkívül ösztönzően hatott a meglévő lakásállomány bővítésére. A válság előtti szemlélet hátrányaiból az ingatlanfejlesztők is tanultak, és sokkal megalapozottabb üzleti tervvel, költségvetéssel kezdik el a projekteket; az előértékesítések, előszerződések után történik a kivitelezés. Amikor a bank is azt tapasztalja, hogy az építendő lakások részét már előértékesítették, akkor indul be a finanszírozás, vagy a hitelezés. Tudni kell, hogy 2015-ben az újlakás-kínálat még rekord alacsony volt a magyar piacon, nem volt elegendő új lakás. Ezért, aki lakást keresett, kénytelen volt azt a használtlakás-piacon megtenni. S ez a használt lakások árát jelentősen megnövelte. Azok a fejlesztők, akik az üres telkekre kitették az ön által említett táblákat, azt jelzik, nem kell már a használtlakás-piacon keresni ingatlant a vásárlóknak, mert kellő számban épül új lakás. Érdemes a projekteket végiglátogatni, s megnézni a kínálatot, a tervrajzok alapján lehet válogatni, és megfelelő szerződéssel az új lakás iránti igényt biztosítani, amelyet másfél-két év múlva birtokba is vehet a vásárló.

 A jelenlegi fejlesztések többsége főleg a központi régióban, a fővárosban és agglomerációjában zajlik?

 – A hazai ingatlanpiac egyik jellemzője – ami sajnos magyar sajátosság – a Budapest-központúság. Ennek fő oka, hogy a magyar GDP közel 80%-át a fővárosban és környékén állítják elő, mert ebben a térségben működnek a legtöbb GDP-t termelő vállalkozások, a legjobban fizetett munkahelyek. Tehát itt a legmagasabb fizetőképes kereslet. Ez a tendencia változik, mert egy-egy vidéki központ – Győr, Debrecen, Miskolc, Kecskemét – az ipartelepítésnek köszönhetően jelentősen felzárkózik a budapesti régióhoz. Ezért, amikor a lakáspiacról beszélünk, meg kell nézni, hogy budai, pesti, agglomerációs vagy vidéki szegmensről van szó, hiszen árazásban, adottságokban, a vásárlóerő és a piacméret tekintetében jelentős a különbség.

 2017-ben milyen mértékű beruházásokra számítanak?

 – Az idei az elrugaszkodás éve lesz, mert mind az ipari, mind az iroda-, mind a lakásszektorban jelentős mértékű beruházások indulnak. Amint a tavaly novemberben napvilágot látott ágazati előrejelzésünk mutatja, egyesületünk vállalatai egymillió négyzetméternyi ingatlan felépítésére és mindösszesen 1,75 milliárd eurót meghaladó beruházásra számítanak. Tagjaink között felülreprezentáltak azok a vállalatok, amelyek elsősorban az irodapiacon érdekeltek. Tizenkilenc tagvállalatból mindössze öten foglalkoznak lakásfejlesztéssel, ezért az általunk közzétett számokhoz még a többi – nem IFK tag – lakásfejlesztést is hozzá lehet számolni Jelentős növekedésre számítunk a beruházási oldalon, de ennek megvannak a korlátai. Így számítani kell az időkorlátra, arra, hogy az építések több mint egy évig tartanak, így a tényleges bevételek 2018-ra realizálhatók, továbbá a kivitelezői kapacitás is korlátozott, ugyanis az állami és önkormányzati beruházások felfutása mellett a magánmegrendelők is újból nagy számban jelentek meg a megrendelői oldalon, miközben az építőipar munkaerőhiánnyal küzd. Ezeket figyelembe véve mégis azt mondjuk, hogy 2017 újabb rekordév lehet.

 Magyarországon alacsonyabb áron lehet befektetni, mint a V4-ek többi államában?

 – Az ingatlanpiaci befektetőknél az elsődleges kérdés a lokáció meghatározása. A lokációt úgy határozzák meg, hogy leginkább melyik térség gazdasági stabilitásában és növekedésében bíznak. Hiszen az ingatlan nem mobilizálható, nem olyan befektetés, mint egy gyártósor, hanem kiszolgáltatott egy adott régió, ország gazdasági körülményeinek. Ezért lényeges a befektetők bizalmának elnyerése és megtartása. A magyarországi államadósság felminősítésével elhárultak az akadályok az elől, hogy jelentős befektetések valósulhassanak meg hazánkban. Így a bizalmat fokozatosan visszaszerezzük. A lokáció szempontjából nincs akkora hátrányunk a visegrádi országokkal vagy Ausztriával szemben, mint három-négy évvel ezelőtt. Ezért egyre többen érdeklődnek magyarországi ingatlanbefektetések iránt, ugyanakkor az árazás területén nagy versenyelőnyt jelent számunkra, hogy V4-eken belül a magyar ingatlanpiac a legolcsóbb. Egyesületünk előrejelzése szerint a 2016-ban megvalósított és a 2017-ben indított projektek alapján még az élre is törhetünk a közép-kelet-európai ingatlanpiacon.

 

Medveczky Attila