|
 2017.01.20.
Nemzetközi szinten is élre törhetünk
Egyesületünk vállalatai egymillió négyzetméternyi ingatlan
felépítésére és mindösszesen 1,75 milliárd eurót meghaladó
beruházásra számítanak
Milyen évet zár
az ingatlanpiac? Folytatódik idén a fellendülés? A lakás-,
vagy az irodapiacon várhatóak jelentősebb beruházások?
Magyarországon alacsonyabb áron lehet befektetni, mint a V4-ek többi
államában? Többek közt ezekre a kérdésekre válaszolt Dr.
Takács Ernő, az Ingatlanfejlesztői Kerekasztal Egyesület elnöke.
Még tavaly közöltek egy jelentést, miszerint megtörtént
a trendforduló, ami 1 millió négyzetméternyi fejlesztést,
hatalmas beruházásokat jelent. A gazdasági növekedés hatására
lendült föl az ingatlanpiac?
– Több tényező, makrogazdasági körülmény, egyes
szektorokra vonatkozó szabályozás együttes pozitív hatása
befolyásolta kedvezően az ingatlanpiacot 2016-ban, és minden
bizonnyal idén is. Elsőként a makrogazdasági helyzetet kell
kiemelni, a stabil költségvetést, az államadósság kezelését,
s ezeknek köszönhetően a bóvli kategóriájából befektetésre
ajánlott kategóriába sorolták föl a magyar állampapírokat.
Emellett a különböző kormányzati intézkedések következtében
egyes ingatlanpiaci szektorok erőteljesen növekedtek. Ide
tartozik, hogy a csokkal új vásárlói réteg jelent meg a lakáspiacon,
az új lakás áfájának 5%-ra való csökkentése miatt pedig
megéri lakóprojektekbe kezdeni. Óriási lendületet kapott az
új lakások építése, aminek a hatását idén és jövőre
lehet majd realizálni, hiszen ezeknek a projekteknek az átfutási
ideje másfél év – ennyi idő kell, míg megtörténik a tényleges
átadás és a végleges adásvételi szerződés megkötése.
Ezenkívül voltak olyan körülmények is, melyek a kormánytól
és a költségvetéstől függetlenül kedvezően hatottak az
ingatlanpiacra; ilyen az alacsony kamatkörnyezet, nevezetesen
bankok által fizetett betéti kamatok és a jegybanki alapkamat
is nagyon alacsony, ezért kicsit nagyobb kockázat vállalása
mellett a nagyobb hozamért egyre többen fektetnek ingatlanba,
vagy kereskedelmi ingatlanokat vásárolnak. Az állampapírhozamok
is leestek, így akinek volt megtakarítása, az az ingatlanpiac
felé fordult. Ezt bizonyítja, hogy 2016 rekordév volt az
ingatlanbefektetési piacon is. Több mint 1,7 milliárd eurónyi
befektetési tranzakció született, ami a valaha mért
legmagasabb tranzakciós volument is meghaladja. Olyan tranzakciókról
van szó, mikor például egy bérlőkkel rendelkező irodaházat
vagy egyéb kereskedelmi ingatlant vagy egy ipari ingatlant, egy
logisztikai központot megvásárol a tulajdonosától egy intézményi
befektető – például ingatlanalap – a bérleti díjbevételből
számított hozam reményében. Tehát ezek a tényezők okozták
a tavalyi kiugró eredményt és alapozzák meg az optimizmust a
2017-es évre vonatkozólag.
A lakás-, vagy
az irodapiacon tapasztalható a nagyobb föllendülés?
– Ezen a szakértők is vitatkoznak, mert igen nehéz a két
alágazatot összehasonlítani. A lakáspiac jellemzően hazai
természetes személyek számára állít elő új lakásokat. Míg
az irodapiac gazdasági vállalkozások részére épít irodaházakat,
és ezt követően intézményi befektetők számára értékesíti
azokat. Tehát eltérő az ügyfélkör, az árazás, a volumen. Tény
azonban, hogy hazánk közelebb került a fejlettebb ingatlanpiacú
országokhoz, ahol jellemzően ez a két alágazat uralja a
piacot. Közeledünk ahhoz az európai trendhez, miszerint a lakásipar,
a lakáságazat és az irodapiac határozza meg az adott ország
ingatlanpiaci teljesítményét. Az arányokat tekintve: a
befektetési piacon természetesen az iroda van többségben,
ugyanakkor sokkal több új lakás épül, mint irodaépület. Így
közel azonos a jelentősége a két szektornak.
Azt veszem észre, hogy sok fővárosi üres telken kezdődik
meg az építkezés, s nagy táblán hirdetik, hogy mekkora
ingatlan épül, mennyi lakással – négyzetméterre lebontva
–, s hol lehet érdeklődni. El lehet mondani, hogy a válság
után megváltozott a lakáspiaci szemléletmód, főleg ha az előértékesítés
idejére gondolunk?
– Korábban annyira olcsó hitelek, források jellemezték
a piacot, hogy a fejlesztők spekulatív módon kezdték el a többlakásos
épületek megvalósítását, s már állt a szerkezet, mikor
megkezdődött az értékesítés. Sőt voltak olyan projektek,
ahol már a mintalakásokat is megtekinthették az érdeklődők.
Keresleti oldalon pedig a tömeges devizahitel-felvételekkel jócskán
volt érdeklődés. A későbbiekben az elszállt árfolyamok következtében
ugyanilyen gyorsan le is állt a lakásfinanszírozás, és egészen
2014 végéig az újlakás-piac visszaesése volt tapasztalható.
A lakásépítési áfa 2016 és 2019 között 27%-ról 5%-ra történő
csökkentése kétségkívül ösztönzően hatott a meglévő lakásállomány
bővítésére. A válság előtti szemlélet hátrányaiból az
ingatlanfejlesztők is tanultak, és sokkal megalapozottabb üzleti
tervvel, költségvetéssel kezdik el a projekteket; az előértékesítések,
előszerződések után történik a kivitelezés. Amikor a bank
is azt tapasztalja, hogy az építendő lakások részét már előértékesítették,
akkor indul be a finanszírozás, vagy a hitelezés. Tudni kell,
hogy 2015-ben az újlakás-kínálat még rekord alacsony volt a
magyar piacon, nem volt elegendő új lakás. Ezért, aki lakást
keresett, kénytelen volt azt a használtlakás-piacon megtenni. S
ez a használt lakások árát jelentősen megnövelte. Azok a
fejlesztők, akik az üres telkekre kitették az ön által említett
táblákat, azt jelzik, nem kell már a használtlakás-piacon
keresni ingatlant a vásárlóknak, mert kellő számban épül új
lakás. Érdemes a projekteket végiglátogatni, s megnézni a kínálatot,
a tervrajzok alapján lehet válogatni, és megfelelő szerződéssel
az új lakás iránti igényt biztosítani, amelyet másfél-két
év múlva birtokba is vehet a vásárló.
A jelenlegi fejlesztések többsége főleg a központi régióban,
a fővárosban és agglomerációjában zajlik?
– A hazai ingatlanpiac egyik jellemzője – ami sajnos
magyar sajátosság – a Budapest-központúság. Ennek fő oka,
hogy a magyar GDP közel 80%-át a fővárosban és környékén
állítják elő, mert ebben a térségben működnek a legtöbb
GDP-t termelő vállalkozások, a legjobban fizetett munkahelyek.
Tehát itt a legmagasabb fizetőképes kereslet. Ez a tendencia változik,
mert egy-egy vidéki központ – Győr, Debrecen, Miskolc,
Kecskemét – az ipartelepítésnek köszönhetően jelentősen
felzárkózik a budapesti régióhoz. Ezért, amikor a lakáspiacról
beszélünk, meg kell nézni, hogy budai, pesti, agglomerációs
vagy vidéki szegmensről van szó, hiszen árazásban, adottságokban,
a vásárlóerő és a piacméret tekintetében jelentős a különbség.
2017-ben milyen mértékű beruházásokra számítanak?
– Az idei az elrugaszkodás éve lesz, mert mind az ipari,
mind az iroda-, mind a lakásszektorban jelentős mértékű beruházások
indulnak. Amint a tavaly novemberben napvilágot látott ágazati
előrejelzésünk mutatja, egyesületünk vállalatai egymillió négyzetméternyi
ingatlan felépítésére és mindösszesen 1,75 milliárd eurót
meghaladó beruházásra számítanak. Tagjaink között felülreprezentáltak
azok a vállalatok, amelyek elsősorban az irodapiacon érdekeltek.
Tizenkilenc tagvállalatból mindössze öten foglalkoznak lakásfejlesztéssel,
ezért az általunk közzétett számokhoz még a többi – nem
IFK tag – lakásfejlesztést is hozzá lehet számolni Jelentős
növekedésre számítunk a beruházási oldalon, de ennek
megvannak a korlátai. Így számítani kell az időkorlátra,
arra, hogy az építések több mint egy évig tartanak, így a tényleges
bevételek 2018-ra realizálhatók, továbbá a kivitelezői
kapacitás is korlátozott, ugyanis az állami és önkormányzati
beruházások felfutása mellett a magánmegrendelők is újból
nagy számban jelentek meg a megrendelői oldalon, miközben az építőipar
munkaerőhiánnyal küzd. Ezeket figyelembe véve mégis azt
mondjuk, hogy 2017 újabb rekordév lehet.
Magyarországon alacsonyabb áron lehet befektetni, mint
a V4-ek többi államában?
– Az ingatlanpiaci befektetőknél az elsődleges kérdés
a lokáció meghatározása. A lokációt úgy határozzák meg,
hogy leginkább melyik térség gazdasági stabilitásában és növekedésében
bíznak. Hiszen az ingatlan nem mobilizálható, nem olyan
befektetés, mint egy gyártósor, hanem kiszolgáltatott egy
adott régió, ország gazdasági körülményeinek. Ezért lényeges
a befektetők bizalmának elnyerése és megtartása. A magyarországi
államadósság felminősítésével elhárultak az akadályok az
elől, hogy jelentős befektetések valósulhassanak meg hazánkban.
Így a bizalmat fokozatosan visszaszerezzük. A lokáció
szempontjából nincs akkora hátrányunk a visegrádi országokkal
vagy Ausztriával szemben, mint három-négy évvel ezelőtt. Ezért
egyre többen érdeklődnek magyarországi ingatlanbefektetések
iránt, ugyanakkor az árazás területén nagy versenyelőnyt
jelent számunkra, hogy V4-eken belül a magyar ingatlanpiac a
legolcsóbb. Egyesületünk előrejelzése szerint a 2016-ban
megvalósított és a 2017-ben indított projektek alapján még
az élre is törhetünk a közép-kelet-európai ingatlanpiacon.
Medveczky Attila
|
